2021在美国买房，这些要点您应了解

　　现在还有不少人在纠结2021年这波房价快速上涨是不是不理性的、是不是再等等会降。若决定在美国买房，房价接下来怎么变，要看这几个因素怎么变。
　　
　　房贷利率。当下(2021年4月)的房贷利率依然比2020年前半年以及更早的时候低了很多，如果做一下房贷利率和房价的关系的历史研究，就会发现房贷利率可以解释相当一部分房价的上涨。2021年初的房价跳涨中的一部分就纯粹是利率降低带来的理性上涨。当然，未来利率怎么变没人能准确预测，有可能上涨，那到时候房价相应的也会变化。
　　
　　股市。如果美股继续天天史高，房价不可能降。
　　
　　美联储放水程度。看看美国的M2什么时候能停止快速上涨。
　　
　　房源的数量。2021年至今为止存量房源的数量处于完全的历史低位，基本上没什么房子在卖，新挂出来的好一点的房子都是瞬间被抢光的。如果供给一直跟不上，那供需依然不平衡，价格还会继续上移。至于为什么供给这么少？这就不是个简单的问题了。供给太少的长期核心就在于 SFH 占的土地大，离城市中心近的 SFH 本就是稀缺资源，不可能无限供应。短期原因应该是(1)有些人因为疫情不愿意让人来看房所以暂时不卖，不过现在老年人都打上疫苗了，如果这几个月供给还没有扩大，那可能就不太会短期内扩大了吧;(2)forbearance 政策导致一部分本来要卖的房子没必要卖了，直接免费继续住就完了，这些房子得等 forbearance 政策结束才有可能上市。
　　
　　有人可能会觉得2021年的房价跳涨有点泡沫感，会不会重蹈2008年房价崩盘的覆辙？我认为不会，原因如下：
　　
　　房价并不像股市那样几乎每10年就来一次大跌。纵观美国100年的房价历史，其实只有2008年这一次是崩盘式下跌的，其他时间都一直在涨(这里指的是 nominal price，不是扣掉通胀后的 real price)，一部分城市在一些时期会有下跌，但幅度都很小。2008不是常态，而是极其少见的异常状态。
　　
　　2008年那次之所以会房价崩盘，我认为最主要的原因是在那之前金融体系玩的那些花样太花哨，风险没有被真正正确地计算，于是银行放贷标准太低。于是有很多本来不该买得起房子的人被银行放贷了、以及有太多人加杠杆加的太高。今年银行放贷方面依然卡的很严，参与加价疯抢的买家们都是相当qualify的有钱人。今年甚至有无数 all cash offer，连贷款都不需要。
　　
　　其实这波不仅仅是美国房价暴涨了，纵观全世界，加拿大、新西兰、澳大利亚、英国、爱尔兰等国家，所有人都在吐槽房价暴涨，看数据这些国家涨的比美国更凶。其他非英语国家也许也有类似情况。